三年前，北京的曹先生花了540萬(wàn)買(mǎi)了通州一套帶“50平米大院子”的邊戶(hù)，可如今房子到手一看，大院子變成了“15平米的過(guò)道”，而且房?jī)r(jià)比購(gòu)買(mǎi)時(shí)還降了120萬(wàn)左右，開(kāi)發(fā)商說(shuō)要想換房，還得交錢(qián)補(bǔ)差價(jià)。作為當(dāng)事人，曹先生稱(chēng)“差距太大，心里邊兒接受不了”。

 

　　目前，買(mǎi)賣(mài)雙方各執(zhí)一詞。站在法律的角度，孰是孰非還需要更多的事實(shí)。對(duì)此，央視網(wǎng)記者連線(xiàn)采訪(fǎng)了北京市東衛(wèi)律師事務(wù)所律師、中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)靳雙權(quán)。

 

　　央視網(wǎng)記者：“大院子”變“過(guò)道”，開(kāi)發(fā)商是否違法？

 

　　靳雙權(quán)律師：這個(gè)實(shí)際上要分兩個(gè)層面講，第一個(gè)層面就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商確實(shí)這么說(shuō)了，現(xiàn)在與承諾的不一致，那開(kāi)發(fā)商就要承擔(dān)責(zé)任。第二個(gè)層面，就是你能不能從證據(jù)角度，在開(kāi)發(fā)商不承認(rèn)的情況下，證明開(kāi)發(fā)商承諾了。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商如果承認(rèn)，那咱們就都另當(dāng)別論了。

 

　　現(xiàn)在的關(guān)鍵是看當(dāng)事人是否已經(jīng)收房了。如果開(kāi)發(fā)商交付的房子和約定的不一樣，那就不應(yīng)該接收，如果接收了，那就視為認(rèn)可。你可以要求開(kāi)發(fā)商給你減少一些價(jià)款，但是如果要解除合同，那可能很難。

 

　　央視網(wǎng)記者：收房后發(fā)現(xiàn)與宣傳不符，購(gòu)房者如何避開(kāi)這個(gè)坑？

 

　　靳雙權(quán)律師：開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)完房子以后，一般都是委托別的公司來(lái)賣(mài)的，只要幫忙賣(mài)出去就行了，至于你怎么賣(mài)我不管。那么，銷(xiāo)售人員為了把這個(gè)房子賣(mài)出去，可能就會(huì)做出一些虛假的承諾，但是最終簽合同的時(shí)候又不是這家銷(xiāo)售公司，又是開(kāi)發(fā)商了。

 

　　一般的買(mǎi)房人就直接簽了，所以一定要注意保留銷(xiāo)售人員給你做的這些承諾，簽合同的時(shí)候，核實(shí)一下是否一致。另外，要查一下開(kāi)發(fā)商的各種證件，土地證、用地規(guī)劃證、施工許可證，還有工程規(guī)劃許可證，還有商品房預(yù)售許可證等，有的商品房還在建設(shè)過(guò)程中，就已經(jīng)先賣(mài)上了。

 

　　央視網(wǎng)記者：小區(qū)一樓住戶(hù)所帶的小院屬于私有還是歸全體業(yè)主所有？

 

　　靳雙權(quán)律師：一般來(lái)說(shuō)，小區(qū)內(nèi)一樓住戶(hù)所帶的院子通常來(lái)講都是不符合國(guó)家規(guī)劃的，包括小區(qū)內(nèi)的這些公共的綠地、車(chē)位，這些都?xì)w全體業(yè)主所有。除非當(dāng)時(shí)規(guī)劃的時(shí)候說(shuō)這個(gè)歸一層所有，但是通常來(lái)講，規(guī)劃局不會(huì)這么批的。

 

　　很多業(yè)主的權(quán)利意識(shí)都不高，而且一層基本上也不用，所以很少有人提出主張。如果成立業(yè)委會(huì)了，要求你返還這一塊地，或者把這個(gè)給拆了，那也是合理的訴求。

 

　　央視網(wǎng)記者：購(gòu)房后房?jī)r(jià)大幅下跌，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？

 

　　靳雙權(quán)律師：法律要保障交易的穩(wěn)定性，簽合同的時(shí)候，這個(gè)價(jià)格符合市場(chǎng)價(jià)，而且你接受了，那法律就要保護(hù)這個(gè)合同。買(mǎi)了房子現(xiàn)在降價(jià)了，從情理上來(lái)講，一下降了100多萬(wàn)，一般人接受不了，可以理解，但風(fēng)險(xiǎn)還是得自己承擔(dān)。

 

　　房?jī)r(jià)受市場(chǎng)、政策等多種因素影響，如果是作為投資，那本身就是存在風(fēng)險(xiǎn)的。不能說(shuō)以后價(jià)格變動(dòng)了，你就可以解除合同，除非雙方協(xié)商一致解除。換個(gè)角度，如果是漲了100萬(wàn)呢？你還退不退？如果這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)，在法律上也是站不住腳的。